Mutui immobiliari, riparte il mercato. La domanda cresce del 7,2%

DOPO LA FORTE impennata degli ultimi due anni il costo dei mutui è cominciato a scendere sulla scia dei tagli dei tassi europei da parte della Bce. Con l’ultima riduzione di ottobre il tasso di riferimento è sceso dal 4,50% dello scorso maggio al 3,40%. Un calo atteso dal mercato ma mentre i livelli degli indici Irs avevano già per buona parte anticipato e fattorizzato il nuovo taglio, gli indici Euribor hanno reagito positivamente all’ultima revisione. La media dei migliori mutui a tasso variabile continua dunque a contrarsi, dal 4,3% del secondo trimestre 2024 al 4,1% nel terzo trimestre per arrivare al 3,8% di ottobre. Tassi in decisa contrazione da inizio anno – per mutui sia a tasso fisso sia a tasso variabile – supportano la nuova ripresa delle richieste di nuovi mutui e surroghe che nei primi 9 mesi del 2024 è cresciuta del 7,2%, segnando un’accelerazione pari a un più 18,8% a settembre. E aspettative sempre più definite di ulteriori riduzioni dei tassi di riferimento nel corso dei prossimi trimestri – con futures sugli indici Euribor che stimano un Euribor 3 mesi all’1,90% a fine 2025 – potrebbero spingere verso un’accelerazione della ripresa delle erogazioni di mutui nel corso dei prossimi trimestri, erogazioni già in crescita del 6,9% nel secondo trimestre 2024.

È quanto emerge dalla Bussola Mutui CRIF – MutuiSupermarket.it aggiornata al terzo trimestre 2024. Nonostante il recente taglio di ottobre al tasso Bce rimane comunque invariata l’elevata differenza fra gli indici Irs e quelli Euribor, con i primi che attualmente rimangono a livelli ampiamente inferiori rispetto ai secondi con una differenza media di 60-80 punti base. Di conseguenza è proseguito anche nel terzo trimestre 2024 l’integrale polarizzazione della domanda di nuovi mutui sul canale online verso la scelta di un mutuo a tasso fisso, che raccoglie il 99% delle preferenze di privati e famiglie. Nel dettaglio delle migliori offerte di mutuo a tasso fisso e a tasso variabile presenti oggi sul mercato, prendendo in considerazione un esempio tipico di mutuo per acquisto casa – mutuo di 140mila, con un valore dell’immobile di 220mila e durata 25 anni – un richiedente di 35 anni può oggi rilevare un migliore tasso fisso pari al 2,96% e ottenere una rata mensile di 645 euro. Per la medesima operazione la migliore offerta di mutuo a tasso variabile presenta oggi un tasso variabile del 4,29% con una rata mensile di 739 euro, superiore di 94 euro rispetto alla rata dell’omologo mutuo a tasso fisso. Nonostante il tasso variabile sia atteso in forte riduzione sui prossimi trimestri, la differenza di convenienza iniziale fra l’importo rata di due omologhi mutui a tasso fisso e a tasso variabile continua dunque a favorire la scelta del mutuo a tasso fisso, che assicura privati e famiglie anche da eventuali altre impennate dell’inflazione sugli anni di rimborso del proprio mutuo.

“Il terzo trimestre dell’anno sembra rilevare una prima ripresa di fiducia da parte di privati e famiglie nei confronti del progetto acquisto casa. Il rinnovato interesse è trainato non solo da migliori prospettive economiche e reddituali dei nuovi acquirenti, ma anche dalla continua e rapida riduzione dei tassi di interesse iniziata nei primi mesi dell’anno. Considerando un mutuo di 120mila euro a 20 anni per acquistare un immobile dal valore di 220mila euro, i migliori mutui a tasso fisso presentano attualmente un tasso del 2,50% che si confronta con un 3,30% dello scorso gennaio. Questa riduzione dei tassi fissi del 25% in appena 9 mesi – spiega Stefano Rossini (nella foto in alto) MutuiSupermarket , amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it – permette un risparmio in interessi molto significativo – oltre 13mila euro nell’esempio riportato – e riconsegna a privati e famiglie un rinnovato potere di acquisto, fattore che traina l’iniziale ripresa osservata della domanda di mutui per l’acquisto della casa”.

“Coerentemente, le compravendite residenziali tornano a segnare nel secondo trimestre dell’anno un primo, seppure debole, segno positivo, pari a un più 1,2%, dopo ben 6 trimestri di contrazione. Allo stesso tempo – aggiunge Rossini – la percentuale di compravendite residenziali effettuate grazie all’assistenza di nuovi mutui casa torna a crescere, dal 37% dal quarto trimestre 2023 al 41,4% del secondo trimestre 2024. La nuova politica monetaria avviata dalla Bce lo scorso giugno – che genera aspettative di riduzione tassi Euribor di oltre un 1% sui prossimi 12 mesi in base alle quotazioni dei futures sugli Euribor 3 mesi – dovrebbe infondere ulteriore fiducia rilanciando progressivamente sia la domanda di mutui sia le nuove erogazioni”.

“Nei primi 9 mesi dell’anno si riscontra un andamento positivo sulla domanda di mutui delle famiglie italiane che spinge il numero delle interrogazioni a un più 7,2%” – sottolinea Stefano Magnolfi (nella foto sotto), executive director Crif Real Estate Services – Se guardiamo al singolo mese di settembre la domanda arriva a sfiorare un più 19%. Le richieste dunque hanno intrapreso una lenta risalita da metà 2023 spingendola verso livelli pre-pandemia. Per analizzare il dato nella sua interezza, osserviamo che nel I semestre dell’anno il fenomeno delle surroghe segna un +17,6%, mentre i nuovi mutui erogati si sono contratti del 10,5%. La politica monetaria che torna a essere espansiva, infonde maggiore fiducia nelle famiglie italiane che ritornano a programmare spese di lungo periodo, tanto che anche il trend delle compravendite è tornato in territorio positivo”. Un altro volano per il comparto dei mutui immobiliari, conclude Magnolfi “sarà quello dell’effetto della Direttiva Case Green (Epbd). Dal nostro osservatorio prevediamo infatti che i finanziamenti green raggiungeranno nel 2030 percentuali che oscillano tra il 24-30% e nel 2050 più di un mutuo su due sarà verde”.